Gayrimenkul Alım Satımının Önemi

Gayrimenkul alım satımı, birçok kişinin hayatında yapacağı en önemli finansal işlemlerden biridir. Bir yandan büyük bir yatırım anlamına gelirken, diğer yandan da çeşitli hukuki süreçleri içerir. Bu yazımızda, gayrimenkul alım satım sürecinde izlenmesi gereken hukuki adımları ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.

1. Gayrimenkul Alımı Öncesi Yapılması Gerekenler

Gayrimenkul alımı öncesinde yapılması gereken hukuki araştırmalar ve kontroller şunlardır:

1.1. Tapu Kaydı İncelemesi

Gayrimenkulün tapu kaydının incelenmesi, en temel ve önemli adımdır:

• Mülkiyet Durumu: Gayrimenkulün kime ait olduğu ve mülkiyet durumu (tam, hisseli vb.) kontrol edilmelidir.
• Takyidat Sorgulaması: Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, şerh, irtifak hakkı gibi kısıtlamaların olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Beyanlar: Tapu kaydındaki beyanlar bölümünde yer alan bilgiler (sit alanı, korunması gerekli kültür varlığı vb.) kontrol edilmelidir.
• Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı: Gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu incelenmelidir.

1.2. İmar Durumu İncelemesi

Gayrimenkulün imar durumunun incelenmesi, özellikle yeni yapılar veya arsalar için kritiktir:

• İmar Planı: Gayrimenkulün bulunduğu alanın imar planı kontrol edilmelidir.
• Yapı Ruhsatı ve İskan Belgesi: Yapı ruhsatı ve iskan belgesinin (yapı kullanma izin belgesi) varlığı ve geçerliliği incelenmelidir.
• İmar İhlalleri: Gayrimenkul üzerinde imar ihlali olup olmadığı kontrol edilmelidir.

1.3. Gayrimenkulün Fiziki Durumu

Gayrimenkulün fiziki durumunun incelenmesi de önemlidir:

• Mimari Proje: Gayrimenkulün mimari projesi ile fiili durumu karşılaştırılmalıdır.
• Bina Durumu: Binanın genel durumu, yaşı, depreme dayanıklılığı vb. incelenmelidir.
• Ortak Alanlar: Ortak alanların durumu ve kullanımı kontrol edilmelidir.

1.4. Vergi ve Harç Borçları

Gayrimenkule ait vergi ve harç borçlarının kontrolü yapılmalıdır:

• Emlak Vergisi: Gayrimenkule ait ödenmemiş emlak vergisi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Çevre Temizlik Vergisi: Gayrimenkule ait ödenmemiş çevre temizlik vergisi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Aidat Borçları: Gayrimenkule ait ödenmemiş apartman/site aidatı olup olmadığı kontrol edilmelidir.

2. Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Gayrimenkul satın alma süreci, belirli adımların takip edilmesini gerektirir:

2.1. Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul alım satımında, satış vaadi sözleşmesi yapılabilir:

• Sözleşmenin Şekli: Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi zorunludur.
• Sözleşmenin İçeriği: Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, gayrimenkulün özellikleri, satış bedeli, ödeme planı, devir tarihi gibi bilgiler yer almalıdır.
• Tapu Şerhi: Satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir, bu şerh sayesinde üçüncü kişilere karşı hak ileri sürülebilir.

2.2. Tapu Devri

Gayrimenkulün mülkiyetinin devri için tapu devri işlemi yapılır:

• Tapu Dairesine Başvuru: Alıcı ve satıcı, gerekli belgelerle birlikte tapu dairesine başvurur.
• Gerekli Belgeler: Kimlik belgeleri, fotoğraflar, vergi numarası, taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belge, zorunlu deprem sigortası poliçesi gibi belgeler gerekir.
• Tapu Harcı ve Diğer Masraflar: Tapu harcı (alıcı ve satıcı tarafından genellikle eşit olarak ödenir), döner sermaye ücreti ve diğer masraflar ödenir.
• Tapu Senedi Düzenlenmesi: Tapu müdürlüğünce tapu senedi düzenlenir ve alıcıya verilir.

2.3. KDV ve Vergi Konuları

Gayrimenkul alım satımında KDV ve vergi konuları önem taşır:

• KDV Oranı: Gayrimenkulün niteliğine, büyüklüğüne ve ilk kez satılıp satılmadığına göre KDV oranı değişir.
• Gelir Vergisi: Satıcı, gayrimenkulün satışından elde ettiği gelir üzerinden belirli koşullar altında gelir vergisi ödemek zorunda olabilir.
• Değer Artış Kazancı: Gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde, değer artış kazancı vergisi söz konusu olabilir.

3. Gayrimenkul Satışında Özel Durumlar

Gayrimenkul satışında bazı özel durumlar farklı süreçleri gerektirebilir:

3.1. Hisseli Mülkiyet

Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin hissesi olması durumu özel bir durumdur:

• Hisse Satışı: Bir hissedar, kendi hissesini diğer hissedarların onayına gerek olmadan satabilir.
• Ön Alım Hakkı: Hissedarlar, diğer hissedarların satmak istediği hisse üzerinde ön alım hakkına sahiptir.
• Elbirliği Mülkiyeti: Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı gibi), tüm maliklerin onayı olmadan gayrimenkul satılamaz.

3.2. İpotekli Gayrimenkul

Gayrimenkul üzerinde ipotek bulunması durumunda dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• İpotek Borcu: İpotek borcunun ödenerek veya devralınarak ipoteğin kaldırılması gerekir.
• Banka Onayı: İpoteği koyan banka veya finansal kuruluşun onayı gerekebilir.
• İpotek Fek İşlemi: İpotek kaldırma (fek) işlemi için gerekli belgeler ve prosedürler takip edilmelidir.

3.3. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti durumlarında dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Kat İrtifakı: Kat irtifakı, henüz inşaat tamamlanmadan kurulan bir haktır. Bu durumda, inşaatın tamamlanma durumu ve kat mülkiyetine geçiş süreci kontrol edilmelidir.
• Kat Mülkiyeti: Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra kurulan bir haktır. Bu durumda, kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı gibi belgeler incelenmelidir.

3.4. Yabancıların Gayrimenkul Edinimi

Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinimi belirli kurallara tabidir:

• Karşılıklılık İlkesi: Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi, o kişinin vatandaşı olduğu ülkenin Türk vatandaşlarına da aynı hakkı tanıması şartına bağlıdır.
• Alan Sınırlaması: Bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde en fazla 30 hektara kadar taşınmaz edinebilir.
• Askeri Yasak Bölgeler: Yabancılar, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemez.

4. Gayrimenkul Alım Satımında Sık Karşılaşılan Sorunlar

Gayrimenkul alım satım sürecinde sık karşılaşılan sorunlar ve bu sorunlara karşı alınabilecek önlemler şunlardır:

4.1. Tapu Kaydındaki Sorunlar

Tapu kaydında çeşitli sorunlar olabilir:

• Haciz ve İpotek: Gayrimenkul üzerinde haciz veya ipotek bulunabilir. Bu durumda, bu kısıtlamaların kaldırılması veya satış bedelinden düşülmesi gerekir.
• Şerhler: Tapu kaydında satışı engelleyen şerhler (örneğin, satış vaadi şerhi) bulunabilir.
• Hisseli Tapu: Gayrimenkulün hisseli olması, satış sürecini karmaşıklaştırabilir.

4.2. İmar Sorunları

Gayrimenkulün imar durumunda çeşitli sorunlar olabilir:

• İmar Planı Değişiklikleri: İmar planı değişiklikleri, gayrimenkulün kullanım amacını veya değerini etkileyebilir.
• Kaçak Yapılar: Gayrimenkul üzerinde kaçak yapılaşma olabilir.
• İskan Problemi: Gayrimenkulün iskan (yapı kullanma izin belgesi) problemi olabilir.

4.3. Veraset ve İntikal Sorunları

Miras yoluyla geçen gayrimenkullerde çeşitli sorunlar olabilir:

• Veraset İlamı: Mirasçıların veraset ilamı almaları gerekir.
• Veraset ve İntikal Vergisi: Mirasçıların veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir.
• Mirasçılar Arası Anlaşmazlıklar: Mirasçılar arasında anlaşmazlıklar çıkabilir.

5. Gayrimenkul Alım Satımında Danışmanlık Hizmetleri

Gayrimenkul alım satım sürecinde profesyonel danışmanlık hizmetleri almak önemlidir:

• Hukuki Danışmanlık: Bir avukattan hukuki danışmanlık almak, olası sorunları önceden tespit etmek ve çözmek için önemlidir.
• Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek için değerleme hizmeti alınabilir.
• Emlak Danışmanlığı: Emlak danışmanları, uygun gayrimenkulü bulmak ve alım satım sürecini yönetmek konusunda yardımcı olabilir.

Sonuç

Gayrimenkul alım satımı, çeşitli hukuki süreçleri içeren karmaşık bir işlemdir. Bu süreçte, gayrimenkulün hukuki durumunun detaylı bir şekilde incelenmesi, gerekli araştırmaların yapılması ve profesyonel destek alınması büyük önem taşır.

Hukentra Hukuk Ofisi olarak, gayrimenkul alım satım süreçlerinde hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Gayrimenkul alım satımı veya diğer gayrimenkul hukuku konularında destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.